Terrenos ejidales: qué son y sus desventajas

En México, una parte importante del territorio aún pertenece al régimen ejidal. Este modelo de propiedad social surgió tras la Revolución Mexicana como una forma de garantizar tierras a las comunidades rurales, y aunque ha sido clave para el desarrollo agrícola del país, también representa uno de los principales puntos de confusión para quienes buscan invertir en bienes raíces.

De acuerdo con datos del Registro Agrario Nacional (RAN), cerca del 51% del territorio nacional se encuentra bajo esta figura. Esto significa que millones de hectáreas no pueden venderse libremente ni escriturarse, a menos que pasen por un proceso de regularización ante las autoridades correspondientes.

Qué significa que un terreno sea ejidal

Un terreno ejidal pertenece a una comunidad agraria, no a una persona física. Sus integrantes, llamados ejidatarios, tienen derecho al uso y disfrute de la tierra, pero no a su venta o escrituración. Para que eso ocurra, el ejido debe aprobar la desincorporación del terreno y convertirlo en propiedad privada mediante un proceso formal ante el RAN y la Procuraduría Agraria, conocido como certificación de dominio pleno.

Sin esa certificación, el terreno no puede inscribirse en el Registro Público de la Propiedad ni obtener título individual. Es decir, aunque alguien te ofrezca “derechos ejidales” o una “cesión de uso”, la operación carece de validez legal fuera de la comunidad.

El contexto en Yucatán

En Yucatán, donde el crecimiento inmobiliario ha sido notable en los últimos años, este tipo de terrenos sigue presente en municipios en expansión como Conkal, Motul, Hunucmá o Valladolid. En muchos de estos casos, las tierras todavía se encuentran bajo régimen ejidal, y su venta sin regularización constituye una práctica de alto riesgo.

El atractivo de precios más bajos puede resultar tentador, especialmente para inversionistas primerizos. Sin embargo, la falta de certeza jurídica puede traducirse en la pérdida total del dinero invertido, ya que la comunidad ejidal puede reclamar nuevamente la posesión del terreno.

Principales desventajas de adquirir un terreno ejidal

1. Sin escrituras, no hay propiedad.
   Los terrenos ejidales no pueden escriturarse mientras sigan bajo régimen social, por lo que no se pueden registrar legalmente a nombre del comprador.
   
   
2. No son garantía de crédito ni de inversión.
   Al carecer de título de propiedad, no pueden utilizarse para obtener financiamiento, hipotecas o créditos de construcción.
   
   
3. Conflictos internos y colindancias inciertas.
   Los límites de un ejido suelen ser imprecisos. En ocasiones, diferentes personas reclaman la misma parcela o la comunidad puede decidir reasignarla.
   
   
4. No se puede construir ni urbanizar.
   La instalación de servicios públicos (agua, electricidad, calles) requiere autorización municipal, la cual solo se otorga a terrenos regularizados.

Por qué es importante identificar el tipo de propiedad

Antes de invertir, cualquier comprador debería verificar si el terreno cuenta con escritura pública, folio real vigente, inscripción ante el INSEJUPY (Instituto de Seguridad Jurídica Patrimonial de Yucatán) y cédula catastral actualizada. Estos documentos son la base para garantizar que el lote forma parte del régimen privado y, por tanto, puede ofrecer plusvalía y seguridad jurídica.

Entender estas diferencias no solo previene fraudes, sino que también permite tomar decisiones más informadas y estratégicas. En un estado como Yucatán —donde la expansión inmobiliaria está estrechamente ligada a la legalidad de la tierra—, invertir con conocimiento es el primer paso para proteger tu patrimonio.